Prêt conventionné 2026 : conditions, taux et différence avec le PAS

1. Qu’est-ce qu’un prêt conventionné ?

Le prêt conventionné, souvent abrégé PC, est accordé par une banque ayant signé une convention avec l’État. Cette convention encadre les opérations finançables, l’occupation du logement, la durée et un taux maximal. Elle ne garantit ni l’acceptation du dossier ni un taux inférieur à celui d’un crédit courant : la banque étudie toujours les revenus, les charges, l’assurance, la garantie et la capacité de remboursement.

Contrairement au prêt d’accession sociale, le prêt conventionné n’est pas soumis à un plafond de ressources. Un ménage dont les revenus dépassent le barème du PAS peut donc en demander un. Cette absence de plafond ne signifie pas que la solvabilité est ignorée : l’établissement reste libre d’accepter ou de refuser le crédit dans le respect des règles applicables.

Le PC doit être distingué du PTZ, qui ne finance qu’une partie de certaines opérations et dépend notamment des ressources, de la zone et du logement. Il ne s’agit pas non plus d’une subvention : le capital, les intérêts, l’assurance et les frais autorisés sont remboursés selon l’offre signée.

2. Quels achats et travaux peut-il financer ?

Le prêt conventionné peut financer l’achat d’un terrain suivi de la construction de la résidence principale, l’acquisition d’un logement neuf ou celle d’un logement ancien. Il peut également couvrir la transformation d’un local en logement, un agrandissement par extension ou surélévation et certains travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie.

Pour des travaux d’amélioration dans un logement ancien, Service-Public précise que le logement doit être achevé depuis au moins dix ans et que le montant des travaux doit atteindre au moins 4 000 euros. Les travaux d’économie d’énergie visés concernent un logement existant au 1er juillet 1981 ou ayant fait l’objet d’une demande de permis avant cette date, avec le même minimum de 4 000 euros.

L’opération exacte doit être confirmée avant la signature d’un compromis ou d’un devis engageant. Demandez à la banque de qualifier par écrit le projet, surtout s’il combine achat, rénovation, changement d’usage, extension ou construction. L’éligibilité réglementaire ne remplace pas les autorisations d’urbanisme, les diagnostics ni l’analyse du notaire.

3. Peut-il financer tout le prix du projet ?

Le prêt conventionné peut couvrir jusqu’à 100 % du coût de l’opération retenu par la réglementation. Cette formulation ne signifie pas qu’il finance toutes les dépenses du ménage. Les frais de notaire, les frais d’hypothèque ou de garantie, les frais d’instruction du dossier et l’achat de meubles restent exclus du financement conventionné.

Un apport peut donc rester nécessaire pour régler les dépenses exclues et rassurer le prêteur. Avant de comparer des offres, établissez un plan séparant le prix du terrain ou du logement, les travaux éligibles, les frais d’acquisition, la garantie, le dossier, l’assurance et l’épargne conservée après l’achat.

Le montant accordé dépend aussi de la valeur du bien, du devis des travaux et de la capacité de remboursement. Une possibilité réglementaire de financement intégral ne crée pas un droit au prêt à 100 %. Exigez une simulation comprenant toutes les mensualités et les coûts restant payés sur fonds propres.

4. Quels sont les taux plafonds en novembre 2026 ?

Pour les offres émises à partir de novembre 2026, Service-Public affiche un plafond de 6,45 % pour un taux variable, quelle que soit la durée. À taux fixe, le maximum est de 6,45 % jusqu’à douze ans, 6,65 % au-delà de douze ans et jusqu’à quinze ans, 6,80 % au-delà de quinze ans et jusqu’à vingt ans, puis 6,90 % au-delà de vingt ans.

Ces chiffres sont des plafonds réglementaires, pas les taux nécessairement proposés. Chaque établissement peut offrir un taux inférieur et ajouter des conditions différentes d’assurance, de garantie ou de modularité. Le plafond ne doit pas non plus être confondu avec le taux d’usure : le TAEG de l’offre doit respecter ce second seuil, qui intègre les coûts obligatoires du crédit.

Comparez donc le TAEG, la mensualité assurance comprise, le coût total, les indemnités de remboursement anticipé, la garantie et les possibilités de modulation. Un taux nominal plus bas peut perdre son avantage si l’assurance ou les frais obligatoires sont plus élevés.

5. Quelle durée et quelles règles d’occupation ?

La durée initiale du prêt conventionné peut aller de cinq à trente ans. Le contrat peut prévoir une réduction ou un allongement permettant d’atteindre au maximum trente-cinq ans. Une durée longue réduit généralement la mensualité, mais prolonge les intérêts et l’assurance ; comparez plusieurs scénarios plutôt que de choisir uniquement la mensualité la plus faible.

Le logement doit devenir la résidence principale au plus tard un an après son achat ou la fin des travaux. La résidence principale correspond normalement à une occupation d’au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Des règles particulières permettent aussi, dans certains cas, de préparer une occupation à la retraite ou de louer temporairement le logement.

Si votre projet prévoit une mutation, une expatriation, une location ou une occupation différée, faites valider la situation par la banque et l’ADIL avant de vous engager. Ne présumez pas qu’une exception s’applique sur la seule base d’un projet futur.

6. Peut-on cumuler le PC avec un PTZ ou un autre prêt ?

Le prêt conventionné peut notamment être complété par un apport, un PTZ, un prêt d’épargne logement, un prêt Action Logement ou un prêt relais dans l’attente de la vente du précédent logement. Chaque ligne conserve ses propres critères, sa durée et son calendrier. Le plan doit être présenté dans son ensemble à tous les prêteurs.

En revanche, Service-Public indique que le prêt conventionné ne peut pas être associé à un prêt immobilier classique. Cette contrainte rend indispensable la validation du montage avant la promesse de vente : une simulation additionnant librement un PC et un crédit bancaire ordinaire peut être inexécutable.

Depuis 2020, un nouveau prêt conventionné n’ouvre plus droit à l’aide personnalisée au logement. Ne retenez donc pas une mensualité nette d’APL dans votre budget 2026. Les droits liés à d’anciens prêts obéissent à leur date et doivent être vérifiés directement auprès de la Caf.

7. Prêt conventionné ou PAS : quelles différences ?

Le PAS est réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas un plafond dépendant de la zone et du nombre d’occupants. Le prêt conventionné n’impose pas ce plafond. Les deux financent la résidence principale et partagent, en novembre 2026, les mêmes taux maximaux publiés selon la durée.

Si le ménage respecte les ressources du PAS, demandez une comparaison complète entre les deux offres plutôt que de supposer que l’étiquette sociale suffit. Comparez taux réellement offert, garantie, assurance, frais, durée, modularité et conditions de remboursement. Si le plafond du PAS est dépassé, le PC peut rester accessible, sous réserve de l’accord de la banque.

Le choix dépend également des autres aides intégrées au plan. Faites contrôler la cohérence du PTZ, du PEL, du prêt Action Logement et de l’apport. Une ADIL peut aider à établir un plan neutre avant de solliciter les établissements conventionnés.

8. La checklist avant d’accepter une offre

Commencez par confirmer que la banque est habilitée à distribuer le prêt conventionné et que l’opération est éligible. Faites inscrire dans la simulation le prix, les travaux, les frais exclus, l’apport et chaque financement complémentaire. Pour un compromis, la condition suspensive doit correspondre au montant, à la durée et au taux réellement recherchés.

Comparez plusieurs établissements : le taux plafond est commun, mais les offres ne le sont pas. Vérifiez le TAEG, l’assurance, la garantie, la mensualité totale, le coût sur la durée et les conditions de modulation ou de remboursement anticipé. Conservez une épargne de sécurité pour les dépenses non financées et les premières charges de propriétaire.

Enfin, ne signez pas sur la seule promesse d’un financement à 100 %. Attendez une offre conforme au montage, respectez le délai légal de réflexion et faites relire par le notaire les clauses qui conditionnent l’achat.

• Opération et résidence principale confirmées
• Banque conventionnée identifiée
• Frais exclus intégrés à l’apport
• Taux nominal, TAEG et assurance comparés
• Cumuls autorisés validés par écrit
• Condition suspensive adaptée au financement
• Budget testé sans APL nouvelle