Vendre un bien immobilier pendant un divorce : accord, crédit et partage

1. Peut-on vendre avant que le divorce soit prononcé ?

Oui, une vente peut être signée pendant la procédure si les personnes dont le consentement est requis sont d’accord et si le notaire dispose des éléments nécessaires. Il n’est pas toujours utile d’attendre le jugement définitif : la vente peut fournir les liquidités qui permettront de rembourser le prêt, de reloger chacun et de préparer le partage.

Le calendrier doit toutefois être coordonné avec les avocats et le notaire. Dans un divorce par consentement mutuel, Service-Public rappelle que les époux doivent s’entendre sur la liquidation et le partage. Lorsqu’un bien immobilier intervient dans ces opérations, l’acte notarié doit être préparé en cohérence avec la convention de divorce.

Ne publiez pas le bien avant d’avoir clarifié la décision commune, le prix minimal acceptable, l’occupation jusqu’à l’acte, les dépenses pendant la commercialisation et la destination du prix. Une offre acceptée dans l’urgence peut créer un engagement alors que les vendeurs ne se sont pas accordés sur ces points.

2. Vérifier le propriétaire et le régime matrimonial

Le titre de propriété indique qui a acquis le logement, mais il ne suffit pas toujours à déterminer les pouvoirs de chacun. Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, les biens achetés pendant le mariage sont en principe communs, tandis que les biens détenus avant le mariage ou reçus par donation ou succession peuvent rester propres. Sous la séparation de biens, un achat commun relève généralement de l’indivision selon les proportions indiquées dans l’acte.

Le notaire relit le contrat de mariage, l’origine des fonds, le titre, les éventuelles récompenses entre patrimoine propre et communauté ainsi que les créances entre époux. Service-Public précise qu’en séparation de biens, le compte d’indivision peut reprendre les dépenses payées par un seul — impôts, travaux ou charges — et les revenus encaissés par un seul.

Une estimation immobilière ne remplace pas ce travail. Le prix de vente indique la valeur obtenue auprès de l’acheteur ; il ne détermine pas automatiquement la part nette revenant à chacun après le prêt, les frais, les créances et les règles du régime matrimonial.

3. Le logement familial ne se vend pas unilatéralement

L’article 215 du Code civil protège le logement de la famille : les époux ne peuvent pas l’un sans l’autre disposer des droits qui assurent ce logement. Cette protection peut donc imposer le consentement du conjoint même lorsque le bien appartient personnellement à l’autre époux. Le départ de l’un du domicile ne doit pas être interprété comme une autorisation de vendre.

Pour les immeubles dépendant de la communauté, l’article 1424 prévoit également que les époux ne peuvent pas les aliéner l’un sans l’autre. En pratique, le notaire vérifie les signatures avant le compromis et l’acte authentique. Une procuration doit être suffisamment précise et couvrir les conditions de la vente.

Si l’un refuse, l’autre ne doit ni imiter sa signature, ni accepter seul une offre, ni promettre que l’accord arrivera plus tard. Les solutions dépendent de la situation familiale, du régime matrimonial et de la procédure judiciaire ; elles doivent être examinées avec l’avocat et le notaire.

4. Fixer le prix sans transformer la vente en conflit

Commencez par une estimation documentée : ventes DVF comparables, état réel du logement, travaux, copropriété, diagnostics et contraintes locales. Conservez les références utilisées et demandez, si nécessaire, plusieurs avis indépendants. Un prix volontairement irréaliste peut prolonger la vente et compliquer le traitement fiscal de l’ancienne résidence principale.

Mettez par écrit une méthode commune avant les visites : prix de lancement, marge de négociation, critères de comparaison des offres, interlocuteur chargé de répondre et délai de décision. Les deux vendeurs doivent recevoir les offres complètes et les informations utiles sur le financement de l’acheteur.

Le prix le plus élevé n’est pas toujours l’offre la plus sûre. Comparez l’apport, le prêt demandé, les conditions suspensives et le calendrier. Ne faites pas supporter à l’acheteur le désaccord du couple : tant que les consentements nécessaires ne sont pas acquis, présentez le projet comme en préparation plutôt que comme une vente immédiatement disponible.

5. Que devient le crédit immobilier commun ?

La séparation ou le divorce ne met pas fin au contrat de prêt. Service-Public rappelle que, lorsque les deux membres du couple sont co-emprunteurs, la banque peut continuer à réclamer les mensualités à chacun. Un accord privé attribuant le paiement à l’un ne libère pas l’autre vis-à-vis de l’établissement prêteur.

Lors de la vente, demandez à la banque un décompte du capital restant dû et transmettez-le au notaire. Le prix sert généralement à rembourser le crédit et, s’il existe une garantie inscrite, à traiter les formalités nécessaires. Le solde disponible après le prêt et les frais n’est pas automatiquement partagé par moitié : le notaire applique les droits et comptes établis pour le couple.

Si l’un souhaite conserver le logement, il faut étudier un rachat de part ou une attribution avec soulte. Cette solution suppose une valeur acceptée, un acte notarié et un financement viable. La désolidarisation du co-emprunteur nécessite l’accord de la banque ; le divorce seul ne l’impose pas.

6. Vente, soulte ou maintien temporaire en indivision

Trois orientations reviennent fréquemment : vendre à un tiers et répartir le prix net, attribuer le bien à l’un moyennant une soulte, ou maintenir temporairement une indivision organisée. Le bon choix dépend du financement, des besoins de logement, des enfants, des droits de chacun et de la capacité à continuer à payer les charges.

Notaires de France indique que le partage écrit est soumis à un droit de partage de 1,1 % depuis le 1er janvier 2022, calculé sur l’actif net partagé. En présence d’un immeuble, d’autres frais liés à l’acte notarié s’ajoutent. Demandez un chiffrage personnalisé avant de comparer vente et rachat de soulte.

Si le bien est conservé provisoirement, une convention peut préciser l’occupation, l’indemnité éventuelle, le crédit, les taxes, les travaux, l’assurance et la date de sortie envisagée. Sans règles écrites, chaque nouvelle dépense risque de devenir un point de désaccord lors des comptes définitifs.

7. Attention à la plus-value de l’ancienne résidence principale

La résidence principale bénéficie en principe d’une exonération de plus-value, mais la séparation crée un cas particulier lorsque l’un des propriétaires a déjà quitté les lieux. Le BOFiP admet le maintien de l’exonération pour celui qui est parti lorsque l’ancien conjoint a occupé le logement jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans un délai normal.

L’administration précise qu’aucun délai maximal ne peut être fixé automatiquement : le marché local, le prix demandé, les caractéristiques du bien et les démarches de commercialisation sont examinés. Dans un contexte normal, le BOFiP présente un an comme délai maximal de principe, tout en imposant une appréciation des circonstances propres au dossier.

Conservez donc les preuves d’occupation, la date de séparation, les annonces, les ajustements de prix, les comptes rendus de visites et les échanges avec le notaire. Ne mettez pas le logement en location et ne laissez pas un tiers l’occuper sans avoir fait vérifier les conséquences fiscales.

8. Checklist pour vendre pendant le divorce

Ouvrez le dossier chez le notaire avant la mise en ligne. Transmettez le titre, le contrat de mariage, le tableau d’amortissement, les diagnostics, les documents de copropriété, les autorisations de travaux et les coordonnées des avocats. Identifiez les signatures requises et le traitement du prix avant d’accepter une offre.

Organisez ensuite les visites avec un calendrier partagé et une personne de contact, sans dissimuler l’occupation ni promettre une date de libération irréaliste. Faites parvenir chaque offre complète aux deux vendeurs et au notaire. Une fois l’offre retenue, cessez les négociations parallèles et préparez rapidement l’avant-contrat.

My Free Agency permet de centraliser le dossier, les visites et les offres. La liquidation du régime matrimonial, les comptes entre époux, la fiscalité et la désolidarisation du crédit restent du ressort du notaire, de l’avocat, de la banque et, lorsque cela est nécessaire, du juge.

• Titre et régime matrimonial vérifiés
• Consentements confirmés avant l’offre
• Capital restant dû demandé à la banque
• Prix et méthode de négociation convenus
• Partage et fiscalité chiffrés par le notaire