Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?

1. Capacité d’emprunt et budget d’achat : deux montants différents

La capacité d’emprunt est le montant de crédit compatible avec une mensualité, une durée et un coût de financement donnés. La capacité d’achat est plus large : elle ajoute l’apport disponible au prêt, puis retranche les frais d’acquisition, de garantie, de dossier, de courtage éventuel et les travaux à financer immédiatement. Un ménage pouvant emprunter 220 000 euros ne dispose donc pas automatiquement de 220 000 euros pour le seul prix du bien.

Cette distinction évite une erreur fréquente : visiter au plafond du prêt avant d’avoir réservé les sommes nécessaires à l’acte et aux dépenses après l’installation. Le calcul doit aussi préserver une épargne de sécurité adaptée au foyer. L’ANIL recommande d’établir le budget à partir des ressources et des dépenses réelles, sans surestimer les premières ni oublier les charges futures du logement.

Une estimation en ligne reste un point de départ. Seul un prêteur peut accepter le dossier après analyse de la situation, du bien, de la garantie et de l’assurance.

2. Quels revenus inscrire dans le calcul ?

Listez d’abord les revenus réguliers et justifiables de chaque emprunteur : salaires nets, pensions, retraites, revenus professionnels ou revenus locatifs lorsqu’ils sont retenus par la banque. Travaillez avec une base mensuelle cohérente et gardez les justificatifs utilisés. Une prime exceptionnelle, un remboursement de frais ou un chiffre d’affaires ne doit pas être traité comme un salaire mensuel certain.

Le prêteur apprécie la stabilité et peut lisser des revenus variables sur plusieurs exercices. Il applique sa propre méthode aux loyers, dividendes, commissions ou contrats courts. Demandez quelles ressources il retiendra et sur quelle période, puis testez une baisse prudente lorsqu’un revenu fluctue.

3. Quelles charges faut-il déduire ?

Recensez les mensualités de tous les crédits qui continueront après l’achat : prêt automobile, crédit à la consommation, prêt étudiant, crédit renouvelable et emprunt immobilier conservé. Ajoutez les pensions versées et les autres engagements réguliers retenus par le prêteur. Pour le nouveau financement, la mensualité prise en compte comprend les intérêts et l’assurance emprunteur obligatoire lorsqu’elle est exigée.

Le ministère de l’Économie précise que le taux d’effort tient compte des charges d’emprunt et, lorsque l’acquéreur reste locataire après l’opération, de son loyer. Une mensualité qui disparaît avant le nouveau prêt ne se traite pas comme une charge durable, mais sa date de fin doit être documentée. Le prêteur vérifiera le calendrier plutôt que votre simple déclaration.

Les dépenses courantes ne figurent pas toutes dans le taux d’effort réglementaire. Elles restent pourtant décisives pour le budget : garde d’enfants, transport, énergie, taxe foncière, charges de copropriété, entretien ou travaux. Calculez-les séparément pour mesurer le reste à vivre après l’achat.

4. Calculer le taux d’effort et la mensualité maximale

La formule publiée par Bercy est simple : taux d’effort = charges d’emprunt mensuelles divisées par revenus mensuels, puis multipliées par 100. La décision du Haut Conseil de stabilité financière fixe en principe un taux d’effort maximal de 35 %, assurance comprise, pour les nouveaux crédits immobiliers entrant dans son champ.

Pour une première estimation, multipliez les revenus mensuels retenus par 35 %, puis retranchez les mensualités de crédits et charges d’emprunt qui subsisteront. Le résultat donne une enveloppe maximale pour la nouvelle mensualité, assurance incluse. Exemple de méthode, sans valeur de marché : avec 4 000 euros de revenus retenus et 250 euros de prêts existants, le plafond théorique est 1 400 euros moins 250 euros, soit 1 150 euros pour le nouveau crédit et son assurance.

Ce plafond n’est ni un objectif personnel ni un droit au prêt. Le HCSF autorise aux banques une marge de flexibilité limitée sur une partie de leur production, principalement orientée vers les résidences principales et les primo-accédants. L’emprunteur ne peut pas exiger d’en bénéficier, et la banque reste libre de refuser un dossier situé sous 35 %.

• Additionner les revenus effectivement retenus
• Calculer 35 % de cette base
• Déduire les charges d’emprunt qui continuent
• Inclure l’assurance dans la nouvelle mensualité
• Vérifier ensuite le reste à vivre réel

5. Transformer la mensualité en montant empruntable

Une mensualité ne suffit pas à déterminer un capital. Le montant empruntable dépend du taux nominal, de la durée, de l’assurance et du mode de remboursement. À mensualité identique, une durée plus longue augmente généralement le capital accessible, mais aussi le coût total des intérêts. Un taux ou une assurance plus élevés réduisent la part de mensualité qui rembourse le capital.

Le cadre du HCSF limite en principe la maturité à 25 ans. Une tolérance peut porter la durée totale à 27 ans lorsque l’entrée dans le logement est différée dans les cas prévus, notamment une construction ou un achat ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l’opération. Il ne faut pas appliquer automatiquement 27 ans à toute acquisition avec travaux.

Demandez au moins trois simulations avec la même mensualité : durée courte, durée intermédiaire et durée maximale réellement accessible. Pour chacune, faites apparaître capital, mensualité avec assurance, intérêts, coût de l’assurance et coût total. Utilisez un taux daté fourni par un prêteur ou un indicateur officiel ; un taux moyen ancien fausse immédiatement le résultat.

6. Ajouter l’apport puis retirer tous les frais

Une fois le capital estimé, ajoutez l’apport réellement mobilisable. Ne comptez pas deux fois une épargne qui doit aussi payer les frais d’acquisition. Le prix maximal du bien s’obtient après retrait des frais de notaire, de garantie, de dossier, de courtage éventuel et des travaux inclus dans le plan de financement. Ces montants varient selon le bien, le prêt et les professionnels : demandez des évaluations chiffrées plutôt que d’utiliser un forfait unique.

Séparez l’apport disponible le jour de l’acte de l’épargne que vous souhaitez conserver. Si l’achat dépend de la vente d’un autre logement, ne retenez pas son prix affiché comme argent acquis : estimez le produit net après remboursement du crédit restant, frais et éventuelle négociation, puis faites valider le montage et le calendrier par le notaire et le prêteur.

Ajoutez enfin les dépenses qui suivent rapidement l’achat : déménagement, équipements indispensables, première taxe foncière, travaux urgents et appels de fonds de copropriété connus. Un budget qui absorbe toute la trésorerie peut respecter le taux d’effort tout en restant fragile.

7. Contrôler le reste à vivre et le budget après achat

Le reste à vivre correspond à ce qui demeure après les mensualités et les charges régulières. Les banques l’examinent selon la composition du foyer et leurs critères internes. Pour votre propre test, partez des relevés des derniers mois et remplacez le coût actuel du logement par le coût futur : crédit, assurance, copropriété, énergie, taxe foncière, entretien et transports liés à la nouvelle adresse.

Simulez une dépense imprévue et une hausse raisonnable des charges. Pour une maison, prévoyez toiture, façade, chauffage, assainissement et extérieurs. Pour un appartement, lisez les procès-verbaux, le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe et les appels votés.

Si le reste à vivre devient trop serré, réduisez le prix cible, augmentez l’apport sans épuiser l’épargne, soldez un petit crédit lorsque cela est pertinent ou attendez une situation plus stable. Allonger la durée n’est qu’un levier parmi d’autres et augmente généralement le coût total.

8. Comparer les offres avec le TAEG et la FISE

Le taux nominal ne suffit pas pour comparer deux crédits. Le taux annuel effectif global, ou TAEG, regroupe les intérêts et les coûts obligatoires nécessaires à l’obtention du prêt, notamment certains frais, l’assurance et la garantie selon le montage. Une mensualité attractive peut masquer une assurance coûteuse ou des frais plus élevés.

La fiche d’information standardisée européenne, remise dans le parcours de crédit, présente les caractéristiques de l’offre sur une base comparable. Vérifiez le capital, la durée, la nature fixe ou variable du taux, la mensualité assurance comprise, le TAEG, le coût total, les garanties, les conditions de remboursement anticipé et les éventuels différés.

Refaites votre budget avec chaque proposition au lieu d’ajuster uniquement le prix recherché au capital annoncé. Bercy rappelle aussi que l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours après réception de l’offre de prêt : une simulation ou un accord de principe n’est pas cette offre définitive.

9. La checklist avant de faire une offre

Calculez trois scénarios — prudent, central et haut — avec des hypothèses datées. Faites confirmer par une banque ou un courtier les revenus retenus, les charges, le taux, l’assurance et la durée. Demandez au notaire une estimation des frais d’acquisition, puis réservez travaux et épargne de sécurité avant de fixer votre prix maximal.

Lorsque vous formulez une offre, indiquez un plan de financement cohérent : apport, montant du prêt, éventuelle vente préalable et délai réaliste. Une attestation ou un accord de principe récent peut aider le vendeur à comprendre la préparation du projet sans garantir l’octroi du crédit. L’avant-contrat devra ensuite contenir une condition suspensive adaptée si l’achat est financé par un prêt.

My Free Agency permet d’organiser l’offre et les justificatifs utiles. La banque décide du financement, le notaire sécurise l’avant-contrat et l’ANIL peut fournir une information neutre sur le projet.

• Revenus et charges justifiés
• Mensualité assurance comprise
• Trois durées comparées
• TAEG et coût total vérifiés
• Apport séparé de l’épargne de sécurité
• Frais et travaux retranchés du budget
• Plan de financement cohérent avec l’offre