Donation pour un achat immobilier en 2026 : exonération, déclaration et apport

1. Donation ou prêt familial : quelle différence pour l’achat ?

Une donation transfère définitivement une somme au bénéficiaire, appelé donataire. Le donateur n’en attend pas le remboursement. À l’inverse, un prêt familial crée une dette, même s’il est consenti sans intérêts ou avec un différé. Cette qualification doit correspondre à l’intention réelle des parties, aux documents signés et aux mouvements bancaires.

Pour la banque, une donation documentée peut constituer une ressource du plan de financement. Un prêt familial reste une charge ou une dette à analyser et peut réduire la capacité d’emprunt. Ne transformez donc pas sur le papier un prêt en don pour augmenter artificiellement l’apport : la banque et le notaire doivent connaître l’origine exacte des fonds.

Avant le virement, décidez si le proche souhaite transmettre la somme ou la récupérer. Si un remboursement est prévu, rédigez un prêt. Si la transmission est définitive, vérifiez les abattements, exonérations, règles successorales et formalités de donation avec le notaire ou le service de l’enregistrement.

2. Quelle exonération temporaire s’applique jusqu’à fin 2026 ?

L’article 790 A bis du Code général des impôts exonère, sous conditions, les dons de sommes d’argent versés du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Le don doit être fait en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. Un neveu ou une nièce peut en bénéficier lorsque le donateur n’a pas de descendants. Aucune condition d’âge n’est imposée au donateur pour ce dispositif particulier.

Le plafond est double : 100 000 euros par donateur à un même bénéficiaire et 300 000 euros au total par bénéficiaire, quels que soient les donateurs. Ces limites encadrent l’exonération de droits ; elles ne signifient ni que la somme est automatiquement disponible pour la banque, ni que la donation est neutre dans la future succession.

La mesure est temporaire. Pour un projet signé près de l’échéance, ne vous contentez pas d’une intention de donner : la date du versement effectif doit pouvoir être prouvée et respecter la période légale. Demandez au notaire et au service fiscal de valider le calendrier avant de déplacer une somme importante.

3. Quels logements et travaux sont réellement éligibles ?

Pour financer une acquisition, l’argent doit servir à acheter un immeuble neuf ou un logement en l’état futur d’achèvement. Le bénéficiaire doit ensuite le conserver comme résidence principale ou l’affecter à la location à usage d’habitation principale pendant cinq ans, à compter de l’acquisition ou de l’achèvement s’il est postérieur. En cas de location, le locataire ne peut pas être membre de son foyer fiscal.

Le texte couvre aussi des travaux et dépenses de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans le logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu’il affecte à sa résidence principale. Les mêmes dépenses ne peuvent pas servir simultanément à obtenir l’exonération et une prime, une déduction de charges ou le crédit d’impôt pour emploi à domicile lorsque les règles l’excluent.

L’achat d’un logement ancien sans ces travaux ne relève pas de l’exonération temporaire. La construction d’une maison individuelle hors VEFA n’est pas davantage admise. En revanche, une donation peut toujours financer ces projets selon les règles ordinaires : seule l’exonération spéciale de 2025-2026 est alors écartée.

4. Dans quel délai faut-il utiliser la somme reçue ?

Le bénéficiaire doit affecter la somme au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant son versement. Le don doit donc précéder l’emploi des fonds. Pour une acquisition, la doctrine fiscale retient la signature de l’acte authentique comme date d’achat d’un immeuble neuf. Un simple compromis ou une réservation ne suffit pas à prouver que la somme a été affectée dans le délai.

Construisez un calendrier à rebours : date prévue de l’acte, délai de prêt, période de réflexion, appels de fonds en VEFA, date limite d’utilisation et date du virement familial. Une vente retardée, un refus de prêt ou un chantier décalé peut rendre le calendrier incompatible avec l’exonération même si le projet initial était éligible.

Conservez le relevé montrant le versement, l’écrit ou l’acte de donation, la déclaration fiscale, le compromis, l’acte authentique, le décompte du notaire et les preuves d’affectation. Pour des travaux, gardez devis, factures, preuves de paiement et éléments établissant leur éligibilité.

5. Comment déclarer le don en 2026 ?

C’est la personne qui reçoit le don qui le déclare, y compris lorsqu’aucun droit n’est dû. Depuis le 1er janvier 2026, les dons manuels ordinaires et les dons familiaux de sommes d’argent sont en principe déclarés depuis l’espace personnel sur impots.gouv.fr. Pour l’exonération de l’article 790 G limitée à 31 865 euros, la déclaration doit intervenir dans le mois du don pour préserver l’avantage.

Le don affecté au logement neuf, à la VEFA ou à la rénovation énergétique au titre de l’article 790 A bis fait partie des exceptions à la déclaration en ligne. Service-Public indique d’utiliser le formulaire n° 2735 et de l’adresser en double exemplaire au service fiscal départemental chargé de l’enregistrement. La déclaration correspondante n’apparaît pas dans l’espace particulier.

Ne sélectionnez pas une exonération au hasard. Le formulaire doit retracer la totalité du don, les liens familiaux, les avantages demandés et les donations antérieures pertinentes. En cas d’acte notarié, le notaire accomplit les formalités d’enregistrement. Pour un don manuel important ou plusieurs régimes cumulés, faites valider la déclaration avant son dépôt.

6. Quels abattements existent pour un logement ancien ?

L’absence d’éligibilité à l’article 790 A bis ne rend pas nécessairement la donation taxable. Un enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 euros sur les dons reçus de chacun de ses parents, renouvelable après quinze ans. Son utilisation dépend des donations déjà consenties par le même parent pendant la période de rappel.

Le don familial de somme d’argent de l’article 790 G peut exonérer jusqu’à 31 865 euros tous les quinze ans pour un bénéficiaire majeur ou émancipé, si le donateur a moins de 80 ans et si le lien familial requis est respecté. L’administration précise qu’il peut se cumuler avec l’abattement personnel disponible. Il ne dépend pas de l’achat d’un logement neuf et peut donc contribuer à un achat dans l’ancien.

Ces mécanismes n’ont ni les mêmes conditions, ni la même déclaration, ni les mêmes compteurs. Ne multipliez pas les plafonds sans reconstituer les dons des quinze dernières années. La part dépassant les abattements et exonérations disponibles peut supporter des droits calculés selon le lien de parenté.

7. Comment présenter la donation à la banque et au notaire ?

Prévenez la banque dès la simulation. Remettez l’acte ou l’écrit de donation, la preuve du virement, la déclaration et, lorsque le versement n’a pas encore eu lieu, un calendrier prudent. Une promesse familiale non formalisée ne doit pas être présentée comme un apport déjà disponible. La banque peut demander des justificatifs complémentaires au titre de l’origine des fonds.

Informez aussi le notaire chargé de l’achat, avant l’appel de fonds. Le décompte doit distinguer la somme donnée, l’épargne propre et les crédits. Si deux personnes achètent ensemble, l’acte doit refléter qui a reçu le don, qui paie réellement le prix et quelles quotes-parts sont acquises. Un financement inégal ne doit pas être masqué par une répartition choisie sans conseil.

Pour un époux marié sous un régime communautaire, une clause d’emploi ou de remploi peut être nécessaire afin de conserver la trace de fonds propres reçus par donation. Pour des concubins ou partenaires, les quotes-parts, avances et créances éventuelles doivent également être cohérentes avec les virements. Ces choix ont des effets en cas de séparation, décès ou revente.

8. Quel impact sur la succession et l’équilibre familial ?

L’exonération fiscale ne règle pas le traitement civil de la donation. Selon sa forme et les clauses retenues, le don peut être rapportable à la succession ou consenti hors part successorale, dans la limite de la quotité disponible. Les donations antérieures doivent être signalées au notaire lors de la succession.

Lorsque plusieurs enfants sont concernés, documentez l’intention du donateur et la valeur à prendre en compte. Une aide immédiate à l’un d’eux peut créer un déséquilibre futur si personne n’a anticipé le rapport, la réserve héréditaire ou une donation-partage. Un simple libellé bancaire ne tranche pas ces questions.

Le donateur doit enfin préserver sa propre sécurité financière. Une somme donnée n’est plus disponible pour ses dépenses, sa dépendance ou ses projets. Faites examiner l’opération lorsque le montant est important, que la famille est recomposée, qu’un enfant reçoit seul l’aide ou que le bien est acheté en couple.

9. La checklist avant le virement familial

Commencez par qualifier le projet : logement neuf, VEFA, ancien, construction ou rénovation. Identifiez ensuite le régime fiscal réellement applicable, les donations des quinze dernières années et la date limite de versement ou d’emploi. Faites coïncider le calendrier fiscal avec l’offre de prêt et l’acte authentique.

Préparez un dossier unique pour la famille, la banque et le notaire : identité des parties, montant, écrit ou acte, preuve du virement, déclaration, plan de financement, acte d’achat et justificatifs d’affectation. Laissez la somme circuler par virement avec un libellé clair plutôt que par mouvements difficiles à suivre.

Enfin, vérifiez les effets civils : rapport à succession, réserve, remploi, propriété du bien et quotes-parts entre coacquéreurs. Une exonération n’est acquise que si toutes ses conditions sont respectées dans la durée. Conservez les pièces pendant la période de cinq ans et signalez au professionnel tout changement d’usage ou projet de revente anticipée.

• Projet neuf, VEFA, ancien ou travaux correctement qualifié
• Exonération et abattements disponibles vérifiés
• Versement et emploi des fonds planifiés
• Formulaire 2735 ou déclaration en ligne choisi à bon escient
• Banque et notaire informés avant l’acte
• Origine et affectation des fonds traçables
• Succession, remploi et quotes-parts examinés