DPE et vente immobilière en 2026 : les obligations du vendeur

1. Le DPE est-il obligatoire pour vendre en 2026 ?

Le diagnostic de performance énergétique est en principe obligatoire lors de la vente d’un logement. Il est réalisé à l’initiative et aux frais du vendeur par un diagnostiqueur certifié, puis intégré au dossier de diagnostic technique. Il doit être disponible suffisamment tôt pour que les informations énergétiques figurent dans l’annonce et soient communiquées au candidat acquéreur avant son engagement.

Le DPE classe le logement de A à G à partir de sa consommation d’énergie primaire et de ses émissions de gaz à effet de serre. La classe retenue correspond au moins bon des deux résultats. Ce document ne constitue ni un devis de travaux ni une garantie sur les futures factures : il repose sur une méthode conventionnelle et un usage standardisé du logement.

Quelques catégories de bâtiments bénéficient d’exceptions prévues par la réglementation. Il ne faut donc pas recopier la situation d’un autre vendeur. Le diagnostiqueur et le notaire peuvent confirmer si le bien concerné entre dans le champ du DPE et quelles autres pièces du dossier technique sont nécessaires.

2. Vérifier la date et la validité du diagnostic

Un DPE réalisé selon la méthode entrée en vigueur le 1er juillet 2021 est normalement valable dix ans, sauf situation particulière nécessitant une actualisation. Les anciens diagnostics établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d’être valables le 31 décembre 2024. En 2026, un vendeur ne peut donc plus s’appuyer sur ce document transitoire pour constituer son dossier.

Avant de commander un nouveau diagnostic, recherchez le rapport complet et son numéro ADEME. Contrôlez l’adresse, la surface de référence, le système de chauffage, l’eau chaude, l’isolation décrite et les caractéristiques des fenêtres. Une erreur factuelle doit être signalée au diagnostiqueur avec des preuves : factures, notices techniques ou documents de travaux.

Des travaux significatifs réalisés après le diagnostic peuvent rendre son contenu peu représentatif, même si sa date de validité n’est pas dépassée. Un DPE actualisé permet alors de présenter la situation réelle. En revanche, aucune classe future ne doit être promise à partir d’un simple devis : seul un diagnostic établi après les travaux permettra de constater le résultat.

3. Ce qui a changé dans le calcul au 1er janvier 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution peut améliorer la classe de certains logements chauffés à l’électricité. Le ministère précise qu’elle ne peut pas dégrader l’étiquette d’un logement.

Cela ne signifie pas que tous les propriétaires doivent automatiquement payer un nouveau diagnostic. Le ministère a prévu la possibilité de télécharger gratuitement une attestation mettant à jour l’étiquette des DPE concernés depuis l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Le numéro du diagnostic permet de vérifier si une nouvelle étiquette est calculée.

Le vendeur doit conserver le DPE d’origine avec l’attestation et transmettre l’ensemble au notaire. Il faut également mettre à jour l’annonce si la classe change. L’amélioration administrative de l’étiquette ne dispense pas de décrire honnêtement le chauffage, l’isolation, le confort d’été et les travaux réellement effectués.

4. Quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?

Depuis le 1er janvier 2025 et jusqu’au 31 décembre 2033, un audit énergétique réglementaire doit accompagner la vente d’une maison individuelle ou d’un bâtiment d’habitation collective appartenant à un propriétaire unique lorsque le DPE est classé E, F ou G. À partir du 1er janvier 2034, le dispositif doit également concerner la classe D selon le calendrier officiel en vigueur.

Cette obligation ne vise pas de la même manière la vente d’un appartement constituant un lot dans une copropriété. Il ne faut pas confondre l’audit énergétique réglementaire de vente avec le DPE collectif de l’immeuble ou avec un audit décidé par la copropriété. En cas de doute sur la configuration juridique du bâtiment, le notaire doit confirmer le document attendu.

L’audit complète le DPE : il décrit l’état du bâtiment et propose des parcours de travaux cohérents, avec plusieurs informations sur les performances visées. Il doit être remis au candidat acquéreur lors de la première visite, ou au plus tard à cette étape si la visite se déroule sans présence physique. Il est donc trop tard pour le commander après avoir retenu une offre.

5. Préparer la visite du diagnostiqueur ou de l’auditeur

Réunissez les preuves qui décrivent réellement le logement : plans, année de construction, factures d’isolation, références des fenêtres, notice de la chaudière ou de la pompe à chaleur, travaux de ventilation et justificatifs relatifs à l’eau chaude. Sans document vérifiable, certaines caractéristiques risquent de ne pas pouvoir être retenues comme vous l’espérez.

Pour l’audit énergétique, transmettez le récapitulatif du DPE, les diagnostics disponibles et les factures des travaux déjà réalisés. L’auditeur doit effectuer au moins une visite du bâtiment. Donnez accès aux combles, au sous-sol, aux équipements et aux façades lorsque cela est possible et sûr.

Relisez ensuite les rapports dès leur réception. Vérifiez les informations descriptives plutôt que de regarder uniquement la lettre finale. Si une donnée paraît fausse, demandez une explication écrite au professionnel avant la publication de l’annonce. Modifier soi-même le PDF ou présenter seulement une page favorable du rapport serait une mauvaise pratique.

• Ancien DPE et numéro ADEME
• Plans et surfaces disponibles
• Factures et descriptifs des travaux
• Références du chauffage et de l’eau chaude
• Informations sur l’isolation et la ventilation

6. Quelles informations afficher dans l’annonce ?

L’annonce doit notamment afficher les classes énergie et climat ainsi que le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard, avec l’année de référence des prix utilisée. Lorsque le logement est classé F ou G, elle doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

L’annonce doit aussi contenir la mention renvoyant vers Géorisques pour les risques auxquels le bien est exposé. Ces obligations s’ajoutent aux autres informations liées au prix, à la surface et, le cas échéant, à la copropriété. Une annonce entre particuliers n’est pas dispensée des informations réglementaires applicables.

Reprenez les valeurs exactes du rapport sans arrondir la classe ni annoncer une performance après travaux. Vous pouvez expliquer les améliorations réalisées et joindre leurs justificatifs. Si un audit énergétique est obligatoire, indiquez qu’il sera remis dans les conditions prévues, mais ne transformez pas ses scénarios en promesse de coût ou de résultat.

7. Peut-on vendre un logement classé E, F ou G ?

Oui, une mauvaise classe énergétique n’interdit pas en elle-même la vente du logement. Les restrictions de décence énergétique concernent principalement la mise en location selon un calendrier progressif. Elles ont toutefois une influence sur les projets d’acheteurs investisseurs et peuvent peser dans leur budget de rénovation ou leur négociation.

Le vendeur doit éviter deux erreurs opposées : cacher le sujet ou déduire automatiquement du prix la totalité d’un scénario de travaux. La valeur dépend aussi de l’emplacement, du type de bâti, de l’état général et du marché local. Présentez le DPE, l’audit lorsqu’il s’applique, les devis obtenus et les travaux déjà justifiés ; l’acheteur construira ensuite son propre projet.

Pour une copropriété, les possibilités de rénovation dépendent parfois de décisions collectives : isolation extérieure, toiture, chauffage collectif ou ventilation. Les procès-verbaux d’assemblée générale, le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe et le DPE collectif peuvent donc aider à comprendre ce qui relève du lot et ce qui relève de l’immeuble.

8. La checklist avant de mettre le bien en vente

Commencez par retrouver le DPE, vérifier sa date et contrôler ses données. Si le logement est chauffé à l’électricité, vérifiez l’effet de la méthode 2026 et l’éventuelle attestation ADEME. Identifiez ensuite le type juridique du bien et sa classe afin de savoir si l’audit énergétique réglementaire est requis.

Commandez les documents manquants avant les premières visites, reportez fidèlement les informations énergétiques dans l’annonce et transmettez les rapports complets au notaire. Cette préparation ne garantit ni un prix ni un délai de vente, mais elle évite une annonce incomplète et permet aux acheteurs de comparer le logement sur une base plus claire.

• DPE postérieur au 1er juillet 2021 et encore valable
• Données descriptives relues et justificatifs réunis
• Attestation 2026 vérifiée pour le chauffage électrique
• Audit commandé si maison ou monopropriété classée E, F ou G
• Mentions énergie et Géorisques intégrées à l’annonce
• Rapports complets transmis au notaire