Quels revenus sont pris en compte pour un prêt immobilier ?

1. Quel revenu sert au calcul du taux d’effort ?

La FAQ du Haut Conseil de stabilité financière retient le revenu net avant impôt de l’emprunteur ou du foyer fiscal. Lorsque plusieurs personnes empruntent ensemble, les revenus nets avant impôt des coemprunteurs peuvent être additionnés. Le calcul doit rester cohérent avec les charges d’emprunt supportées par ce même foyer.

Ce revenu n’est pas le salaire brut, ni le montant disponible après prélèvement à la source. Il correspond aux ressources avant impôt sur le revenu, après les cotisations qui conduisent au net. Les documents fiscaux et professionnels servent ensuite à rapprocher la déclaration de la situation actuelle.

Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Ce seuil n’est pas une promesse de financement : la banque examine aussi le reste à vivre, l’épargne, la stabilité, la durée, la garantie et la cohérence du projet.

2. Le salaire fixe est-il entièrement retenu ?

Un salaire fixe régulièrement versé constitue la ressource la plus facile à documenter. La banque compare généralement les bulletins récents, le contrat de travail, les relevés de compte et l’avis d’imposition afin de vérifier le montant, l’employeur et la continuité des versements.

Le statut professionnel ne produit toutefois pas un droit au crédit. Un contrat stable rassure sur la continuité, mais la décision dépend toujours de l’ensemble du dossier. À l’inverse, une période d’essai, un changement d’emploi ou une baisse récente ne rendent pas automatiquement le financement impossible : ils appellent des explications et des preuves adaptées.

Si le salaire comporte une part fixe et une part variable, séparez-les clairement. Présentez le fixe mensuel, puis l’historique du variable sur plusieurs exercices au lieu d’intégrer le meilleur mois comme s’il devait se répéter.

3. Les primes, commissions et heures supplémentaires comptent-elles ?

Les revenus variables peuvent être pris en compte lorsqu’ils sont stables et récurrents. Le HCSF demande d’écarter les revenus exceptionnels non récurrents du revenu de référence. Une prime garantie par le contrat n’est donc pas analysée comme un bonus discrétionnaire reçu une seule fois.

Pour une rémunération commerciale, des heures supplémentaires ou des astreintes, fournissez un historique lisible : bulletins, avis d’imposition et, si nécessaire, attestation employeur. La banque peut retenir une moyenne prudente ou appliquer sa propre méthode si les montants fluctuent.

N’inscrivez pas une prime future non acquise dans la mensualité disponible. Construisez d’abord le projet avec les ressources démontrables ; un revenu variable peut ensuite renforcer la marge de sécurité ou la capacité de remboursement anticipé.

4. Comment sont traités les revenus locatifs ?

Les loyers existants ou attendus peuvent être intégrés aux revenus. Le HCSF précise qu’ils doivent être ajoutés au revenu du foyer : ils ne doivent pas être déduits des charges de crédit dans un calcul dit différentiel. Cette règle évite de minorer artificiellement le taux d’effort d’un investissement locatif.

Le prêteur doit appliquer une décote prudente pour tenir compte du risque locatif. Il n’existe pas dans la décision du HCSF un pourcentage unique imposé à toutes les banques. Évitez donc de présenter 70 % ou 80 % comme une règle légale ; demandez la méthode exacte de l’établissement consulté.

Pour un logement déjà loué, joignez bail, quittances, relevés, déclaration fiscale et charges connues. Pour un achat destiné à la location, fournissez une estimation argumentée et comparable, sans traiter le loyer annoncé par le vendeur comme un revenu garanti.

5. Pensions de retraite et pensions alimentaires : quelle différence ?

Une pension de retraite régulière constitue un revenu. Si le départ à la retraite doit intervenir pendant le prêt, la banque peut examiner le montant futur plutôt que de prolonger le salaire actuel sur toute la durée. Les relevés de carrière et estimations officielles permettent de documenter cette transition.

Une pension alimentaire reçue doit être distinguée d’un revenu professionnel. Sa durée, sa régularité et la preuve des versements influencent l’analyse. Une pension versée représente au contraire une charge récurrente à déclarer.

Les prestations sociales et allocations ne sont pas toutes durables sur la durée d’un crédit. Présentez leur nature, leur échéance et les décisions d’attribution sans supposer qu’elles seront intégralement retenues par chaque banque.

6. Comment la banque analyse-t-elle un indépendant ?

Pour un entrepreneur individuel, un dirigeant ou une profession libérale, le chiffre d’affaires n’est pas le revenu disponible. La banque étudie le bénéfice, la rémunération effectivement perçue, les dividendes récurrents lorsqu’ils sont pertinents, les charges et la trésorerie de l’activité.

Préparez plusieurs exercices de bilans, liasses ou déclarations, ainsi que les relevés professionnels utiles. Expliquez les variations : investissement ponctuel, changement de statut, perte d’un client, saisonnalité ou croissance récente. Une hausse sur quelques mois ne remplace pas un historique, mais elle peut être documentée.

Séparez les finances personnelles de celles de l’entreprise. Un solde élevé sur le compte professionnel n’est pas automatiquement une épargne personnelle mobilisable, et le remboursement d’un emprunt professionnel peut peser sur l’analyse globale.

7. CDD, intérim ou activité discontinue : le prêt est-il possible ?

Aucun texte n’interdit le crédit immobilier à une personne en CDD, en intérim ou exerçant une activité discontinue. La banque doit évaluer la solvabilité et reste libre de décider. Elle cherchera surtout à comprendre la régularité des revenus au-delà du contrat en cours.

Présentez l’historique des missions, les renouvellements, les avis d’imposition et la continuité dans le même métier. Un coemprunteur, une épargne de précaution ou un apport peuvent renforcer le dossier sans remplacer l’analyse du revenu.

Ne maquillez pas les périodes creuses et ne déposez pas des simulations contradictoires. Un tableau simple des revenus mensuels sur plusieurs années, rapproché des justificatifs, permet d’expliquer une activité que trois bulletins isolés décriraient mal.

8. Quels revenus sont écartés ou minorés ?

Les gains exceptionnels, remboursements, virements familiaux, ventes d’actifs et primes uniques ne constituent pas des revenus récurrents. Une plus-value ou une donation peut augmenter l’apport, mais ne doit pas être transformée en salaire mensuel dans la simulation.

Les revenus financiers peuvent être considérés lorsqu’ils sont stables et récurrents. Le HCSF précise que des dividendes à recevoir ne présentent pas cette stabilité puisqu’ils dépendent des résultats de la société. Le capital détenu et son rendement ne sont pas la même chose.

Déclarez aussi les baisses prévisibles : fin d’une prestation, congé non rémunéré, retraite, perte d’un loyer ou terme d’un contrat. Une capacité d’emprunt crédible doit résister au calendrier réel du foyer.

9. Revenus retenus et capacité d’emprunt : comment simuler ?

Commencez par annualiser les revenus nets avant impôt stables de tous les coemprunteurs. Ajoutez ensuite les revenus locatifs selon la méthode prudente annoncée par la banque, puis divisez par douze. En face, rassemblez les mensualités de tous les crédits, assurance comprise.

Le résultat donne un taux d’effort, pas une décision. Vérifiez le reste à vivre après échéance, les frais d’acquisition, la garantie, les travaux, les impôts et l’épargne conservée. Une mensualité située juste sous 35 % peut rester fragile si le budget courant est déjà tendu.

Testez plusieurs durées et un scénario de sécurité. N’utilisez pas un taux publicitaire sans assurance ni frais et ne comptez pas deux fois le même loyer. La simulation prépare la demande ; seule l’offre écrite engage la banque.

10. La checklist des justificatifs à préparer

Rassemblez pièces d’identité, justificatifs de domicile, relevés de compte, bulletins de salaire, contrat, avis d’imposition et tableaux des crédits. Ajoutez les documents propres à chaque revenu : baux et quittances, notifications de pension, bilans, déclarations professionnelles ou historique de commissions.

Présentez un tableau qui sépare revenu fixe, variable, locatif, financier et temporaire. Indiquez la période couverte et joignez la preuve correspondante. Signalez les changements prévus plutôt que de laisser la banque les découvrir dans les relevés.

Enfin, comparez les établissements avec les mêmes données. Une différence de capacité peut venir d’une méthode de prudence différente, pas d’une règle universelle. My Free Agency aide à organiser le projet ; le prêteur décide du crédit et doit expliquer les informations contractuelles avant la signature.

• Revenu net avant impôt identifié
• Fixe et variable séparés
• Loyers justifiés sans calcul différentiel
• Revenus exceptionnels écartés
• Charges et crédits entièrement déclarés
• Scénario compatible avec le reste à vivre