État des risques avant une vente : obligations et validité

1. Qu’est-ce que l’état des risques remis à l’acquéreur ?

L’état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, en l’absence d’avant-contrat, à l’acte authentique. Son nom officiel est « état des risques » ; l’expression ERP reste courante, mais elle peut aussi désigner un établissement recevant du public. Utilisez donc le titre exact sur le document et dans la liste des pièces.

Ce formulaire localise la parcelle par rapport aux zonages officiels. Il rassemble notamment la date d’élaboration, le numéro de parcelle, les cartes, les règlements des plans de prévention et l’information sur d’éventuels travaux prescrits. Il ne prédit pas un sinistre et ne remplace ni une étude géotechnique, ni un diagnostic de structure.

Le vendeur reste responsable de la cohérence des informations transmises. Une génération automatique facilite la préparation, mais elle n’autorise pas à ignorer une adresse mal reconnue, une parcelle incorrecte, une annexe située ailleurs ou un document préfectoral plus précis. Faites relire le dossier par le notaire lorsque le bien, le terrain ou le zonage présente une particularité.

2. Dans quelles zones l’obligation s’applique-t-elle ?

L’information concerne les biens situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, qu’il soit prescrit, appliqué par anticipation ou approuvé. Elle vise aussi les zones de sismicité d’un niveau réglementaire au moins égal à 2, les zones à potentiel radon de niveau 3 et les secteurs d’information sur les sols.

Le dispositif comprend également les zones exposées au recul du trait de côte délimitées par les documents d’urbanisme concernés. Depuis le 1er janvier 2025, Géorisques rappelle en outre l’information relative aux obligations légales de débroussaillement lorsque le bien se trouve dans une zone assujettie. La présence d’un risque à l’échelle communale ne décrit toutefois pas automatiquement la situation de chaque parcelle.

Ne déduisez jamais l’obligation du seul aspect du logement. Un appartement en étage peut être dans un plan d’inondation et un terrain apparemment sain dans un secteur d’information sur les sols. Lancez la recherche avec l’adresse exacte et, si possible, la référence cadastrale.

3. Comment établir le document avec ERRIAL ?

Le propriétaire peut remplir lui-même l’état des risques : aucun professionnel certifié n’est imposé pour cette formalité. Le service public ERRIAL, proposé par Géorisques, génère un document à partir de l’adresse ou des références cadastrales. Téléchargez le résultat complet, vérifiez la localisation sur la carte et contrôlez que toutes les parcelles vendues sont prises en compte.

L’automatisation ne dispense pas de consulter les arrêtés et règlements joints. Si l’adresse est ambiguë, si la vente comprend plusieurs parcelles, une dépendance séparée ou un terrain contigu, générez les recherches nécessaires et signalez la configuration au notaire. Une adresse postale peut desservir un ensemble cadastral plus large que le logement visible depuis la rue.

Il reste possible d’établir le document avec le formulaire réglementaire et les informations de la préfecture. Conservez le PDF, les annexes, la date et les éléments contrôlés. Ne modifiez pas une carte au risque d’en changer la portée.

4. Quand remettre l’état des risques à l’acheteur ?

Le Code de l’environnement impose de remettre une copie de l’état des risques au candidat acquéreur lors de la première visite du bien, si cette visite a lieu. Le document doit avoir été établi depuis moins de six mois. Il ne faut donc pas attendre l’offre, le compromis ou la demande finale du notaire pour le communiquer.

Préparez un exemplaire numérique complet avant d’ouvrir les visites et organisez une preuve de remise raisonnable : espace documentaire horodaté, courriel ou accusé de consultation. Ne publiez pas pour autant des informations personnelles dans l’annonce. L’objectif est de pouvoir démontrer que le candidat a reçu le document applicable au bon bien et à la bonne date.

L’état est ensuite annexé à la promesse ou à l’acte lorsqu’aucun avant-contrat n’a été signé. Le contrôle du notaire ne remplace pas l’information lors de la première visite.

5. Quelle est sa durée de validité et quand le refaire ?

Le document remis lors de la première visite doit dater de moins de six mois. Cette durée n’est pas une garantie que son contenu restera exact jusqu’au terme de la vente. Si les informations utilisées ne sont plus les mêmes à la date de la promesse, de l’acte ou du contrat préliminaire applicable, l’état doit être actualisé.

Une vente qui s’allonge peut donc nécessiter plusieurs versions. Notez la date de génération, contrôlez les évolutions avant l’avant-contrat, puis demandez au notaire si une actualisation est nécessaire avant l’acte. Un nouveau plan approuvé, un arrêté modifié, une évolution du zonage ou une correction de parcelle justifie de ne pas recycler l’ancien PDF.

Même à l’intérieur des six mois, refaites la recherche si une information nouvelle rend l’ancienne version inexacte. Datez les fichiers et réservez la version la plus récente au dossier de signature.

6. Quelle mention Géorisques mettre dans l’annonce ?

Toute annonce de vente concernée doit comporter la mention réglementaire : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Reprenez cette phrase sans la remplacer par une formule vague comme « risques consultables en ligne ».

Cette mention renvoie le lecteur vers le portail public, mais elle ne remplace ni la remise de l’état des risques ni l’annexion du document. Un simple lien cliquable, une capture de la page d’accueil ou la liste générale des risques de la commune ne suffit pas à informer précisément l’acquéreur.

Placez la mention dans le champ prévu et vérifiez qu’elle reste visible après publication. Conservez en parallèle le document correspondant à l’adresse, avec ses cartes et annexes.

7. Comment déclarer les sinistres indemnisés ?

Le vendeur doit aussi informer par écrit l’acquéreur des sinistres ayant affecté le bien et donné lieu au versement d’une indemnité au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique dans les conditions prévues par la loi. Cette information porte sur l’historique connu du bien, pas seulement sur la liste des arrêtés publiés pour la commune.

Distinguez donc trois choses : un arrêté de catastrophe naturelle concernant la commune, un dommage ayant réellement touché l’immeuble ou le lot, et une indemnisation versée pour ce dommage. Recherchez les déclarations d’assurance, expertises, factures et travaux ; en copropriété, interrogez le syndic et relisez les procès-verbaux. N’affirmez pas qu’un logement a été sinistré à partir du seul code postal.

Si le propriétaire précédent a communiqué un sinistre, informez le notaire même sans toutes les pièces. N’écrivez pas « aucun risque » lorsque vous pouvez seulement confirmer qu’aucune indemnisation n’a été retrouvée.

8. Comment lire les plans et travaux prescrits ?

Un plan de prévention peut réglementer les constructions, les usages et certains travaux sur les biens existants. L’état des risques doit indiquer si des prescriptions de travaux concernent le bien et si elles ont été réalisées. Répondez à partir du règlement, des arrêtés, des autorisations et des factures disponibles, pas d’une impression visuelle.

Une parcelle colorée sur une carte ne signifie pas toujours qu’elle est inconstructible, pas plus qu’une zone non colorée ne garantit l’absence de toute contrainte. Les légendes, dates et règlements comptent. Consultez aussi le plan local d’urbanisme, les servitudes et, pour un appartement, les règles de copropriété avant d’évoquer une extension, une division ou un changement d’usage.

Le vendeur ne doit pas promettre la sécurité future d’un sous-sol, d’un mur de soutènement ou d’un terrain. Décrivez les désordres connus, les événements passés et les travaux réalisés. Lorsque le risque ou les fissures nécessitent une analyse technique, faites intervenir le professionnel compétent au lieu de déduire une cause du formulaire.

9. Quelles conséquences si le dossier est absent ou inexact ?

Selon Géorisques, si l’état des risques n’est pas remis, n’est pas valable ou présente des informations mensongères, l’acquéreur peut saisir le tribunal pour demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix. L’issue n’est pas automatique : elle dépend des faits et relève du juge. Cette conséquence suffit néanmoins à traiter le document comme une pièce de fond, pas comme une formalité de dernière minute.

Avant la première visite, générez le document, contrôlez l’adresse et les parcelles, ajoutez la mention réglementaire à l’annonce et recherchez les sinistres indemnisés. Avant le compromis et l’acte, vérifiez sa date et l’évolution des informations. My Free Agency peut organiser les pièces et les échéances ; le notaire sécurise leur portée juridique et les spécialistes compétents examinent le bâtiment ou le sol lorsqu’une étude est nécessaire.

• Adresse et parcelles cadastrales vérifiées
• État daté de moins de six mois
• Cartes, arrêtés et règlements conservés
• Remise organisée dès la première visite
• Mention Géorisques affichée dans l’annonce
• Sinistres indemnisés recherchés et déclarés
• Travaux prescrits documentés
• Actualisation contrôlée avant chaque signature