Quels frais paie le vendeur lors d’une vente immobilière ?

1. Les frais de notaire sont-ils payés par le vendeur ?

Dans une vente immobilière classique, les frais d’acquisition couramment appelés « frais de notaire » sont en principe supportés par l’acquéreur. Ils comprennent principalement des impôts et taxes collectés pour le compte des administrations, des débours liés aux formalités et la rémunération réglementée du notaire. Le vendeur ne doit donc pas les déduire automatiquement de son prix de vente.

Le vendeur peut choisir son propre notaire et l’acheteur peut faire de même. La présence de deux notaires ne double pas les frais d’acte : ils se répartissent la rémunération prévue. Une clause particulière peut toutefois modifier la répartition habituelle ; faites-la chiffrer avant de promettre un montant « acte en main ».

2. Les diagnostics et l’audit énergétique

Le vendeur doit financer les diagnostics immobiliers applicables à son bien. La liste dépend de la date de construction, de l’ancienneté des installations, de la localisation et du type de logement. DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites, état des risques, assainissement non collectif ou information sur le bruit aérien ne sont pas exigés dans toutes les ventes de la même manière.

Pour certaines maisons individuelles et certains immeubles détenus par un propriétaire unique classés E, F ou G, un audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE en 2026. Il faut le préparer avant les visites lorsqu’il est obligatoire. Son coût dépend du bâtiment et du professionnel ; un tarif moyen national présenté sans connaître le bien serait donc trompeur.

Demandez plusieurs devis comparables, vérifiez la certification du diagnostiqueur et ne commandez que les contrôles adaptés. Le notaire peut relire la liste nécessaire avant la mise en vente. Un diagnostic encore valable peut parfois être réutilisé, mais sa date, son périmètre et la situation du logement doivent être contrôlés.

• Identifier les diagnostics réellement applicables
• Contrôler leur durée de validité
• Vérifier si un audit énergétique est requis
• Conserver rapports, factures et numéros ADEME

3. Les frais propres à la vente d’un appartement en copropriété

Lors de la vente d’un lot, le syndic établit un état daté qui informe notamment le notaire sur la situation comptable du vendeur et les sommes pouvant concerner l’acquéreur. Les frais d’établissement de ce document sont imputés au copropriétaire vendeur. Depuis le 1er juin 2020, le tarif de l’état daté est plafonné à 380 euros TTC.

L’état daté ne doit pas être confondu avec les informations remises avant la promesse, parfois regroupées sous le nom de « pré-état daté ». Une partie de ces données peut déjà se trouver dans l’extranet de la copropriété, les appels de fonds, la fiche synthétique ou les procès-verbaux. Avant de payer une prestation supplémentaire, vérifiez le contrat du syndic et demandez au notaire quelles pièces manquent réellement.

Les charges et les travaux font également l’objet de règles de répartition entre vendeur et acquéreur. La date d’exigibilité des appels de fonds et les clauses de l’acte comptent. Un accord différent peut être prévu entre les parties, mais il ne s’impose pas nécessairement au syndic. Transmettez au notaire les derniers appels et procès-verbaux pour obtenir un décompte adapté.

4. Le crédit restant et les indemnités de remboursement anticipé

La vente est possible même si le crédit immobilier n’est pas terminé. Dans la plupart des dossiers, le notaire demande à la banque le montant nécessaire pour solder le prêt et prélève cette somme sur le prix avant de verser le solde au vendeur. Le capital restant dû n’est pas un frais au sens strict : c’est une dette déjà existante, mais il réduit directement la trésorerie reçue.

Le contrat de prêt peut prévoir une indemnité de remboursement anticipé. Pour un prêt à taux fixe soumis au régime courant, cette indemnité est plafonnée par la réglementation : elle ne peut dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant remboursement. Le contrat ou certaines circonstances peuvent toutefois conduire à une exonération.

Demandez à la banque un décompte de remboursement anticipé à la date envisagée de signature. Il doit être distingué du simple capital affiché sur l’espace client, car des intérêts, une indemnité ou des frais prévus au contrat peuvent s’ajouter. Le notaire intégrera ensuite le décompte définitif au règlement de la vente.

5. La mainlevée d’une hypothèque

Lorsque le prêt est garanti par une hypothèque encore inscrite, la vente peut nécessiter une mainlevée afin de libérer le bien. Cet acte est réalisé avec l’accord du prêteur et donne lieu à des frais supportés par le vendeur. Leur montant dépend notamment du crédit initial et des formalités concernées ; le notaire peut fournir une estimation propre au dossier.

Une hypothèque disparaît automatiquement sans démarche un an après la dernière échéance prévue du crédit. Si le logement est vendu avant, une mainlevée peut être nécessaire. Une caution bancaire ne génère normalement pas ce coût : retrouvez l’offre de prêt et faites identifier la garantie par le notaire ou la banque.

6. L’éventuel impôt sur la plus-value immobilière

La vente de la résidence principale habituelle et effective bénéficie en principe d’une exonération totale de la plus-value immobilière, sous réserve que les conditions soient remplies au moment de la vente. Le logement doit réellement constituer la résidence principale du vendeur ; une simple déclaration d’adresse ne suffit pas à sécuriser une situation devenue différente.

Pour une résidence secondaire, un logement locatif, un terrain ou certains biens reçus par donation ou succession, une plus-value imposable peut exister. Son calcul ne consiste pas simplement à soustraire l’ancien prix du nouveau : prix et frais d’acquisition, travaux admissibles, durée de détention, abattements et exonérations éventuelles doivent être examinés selon les justificatifs disponibles.

Le notaire calcule généralement la plus-value, effectue la déclaration et prélève l’impôt lors de la vente lorsqu’il est dû. Signalez-lui très tôt l’historique du bien et transmettez l’acte d’acquisition, les factures et les éléments relatifs à l’occupation. Une estimation improvisée peut fausser fortement le montant net espéré.

7. Taxe foncière, charges et comptes entre les parties

Pour l’administration fiscale, la taxe foncière de l’année entière reste due par la personne propriétaire au 1er janvier, même si la vente intervient quelques semaines plus tard. L’avis demeure donc établi au nom du vendeur concerné pour cette année-là.

Le compromis ou l’acte prévoit souvent que l’acquéreur rembourse au vendeur une part calculée selon la date de la vente. Ce prorata temporis constitue un accord privé : il ne change pas le redevable légal auprès des impôts. Vérifiez la méthode retenue et le montant de référence utilisé dans le décompte du notaire.

D’autres comptes peuvent être régularisés le jour de la signature : charges de copropriété, avance de trésorerie, fonds de travaux, loyers, dépôt de garantie ou consommation liée à certains équipements. Leur traitement dépend du bien et de l’acte. Ils doivent apparaître séparément afin de ne pas confondre remboursement, dette et véritable coût de vente.

8. Les frais facultatifs : intermédiaire, annonce et préparation du bien

Si un agent immobilier ou un autre professionnel intervient dans la mise en relation, le mandat précise qui supporte ses honoraires et dans quelles conditions ils deviennent dus. Une vente directement organisée entre particuliers évite cette commission d’intermédiation, mais elle ne supprime pas les diagnostics, les documents juridiques ni l’intervention obligatoire du notaire.

Photos professionnelles, plan, visite virtuelle ou réparation restent facultatifs. Leur utilité dépend du bien. Les travaux réalisés juste avant la vente ne sont pas automatiquement récupérés dans le prix : comparez leur coût, le délai, les autorisations et leur effet probable sur les objections des acheteurs, puis conservez les factures.

9. Calculer son montant net vendeur avant d’accepter une offre

Partez du prix proposé, puis retranchez uniquement les sommes qui concernent réellement votre dossier : honoraires éventuellement à votre charge, diagnostics restant à payer, état daté, solde du prêt, indemnité de remboursement anticipé, mainlevée et impôt sur la plus-value lorsqu’il s’applique. Ajoutez ou retranchez ensuite les proratas et régularisations prévus dans l’acte.

Demandez trois documents avant de prendre une décision définitive : un décompte bancaire à une date proche de la signature envisagée, une estimation des frais liés aux garanties et à la copropriété, et une simulation du notaire sur la fiscalité éventuelle. Le résultat sera plus fiable qu’un calcul fondé sur des pourcentages trouvés en ligne.

Enfin, gardez une marge entre l’estimation et la somme nécessaire à votre prochain projet. Certains montants évoluent avec la date de signature ou les pièces reçues. My Free Agency peut aider à organiser le dossier et comparer les offres, mais seul le décompte établi par les professionnels engagés dans la vente fixe les sommes effectivement réglées.

• Prix accepté par le vendeur
• Frais et honoraires réellement à sa charge
• Capital et éventuelles indemnités dus à la banque
• Fiscalité calculée selon sa situation
• Proratas et régularisations de l’acte
• Solde estimé disponible après signature