Plus-value immobilière en 2026 : calcul, abattements et exonérations

1. Quelles ventes peuvent produire une plus-value imposable ?

La vente d’un logement autre que la résidence principale peut relever du régime des plus-values immobilières des particuliers : résidence secondaire, logement locatif, bien vacant ou terrain, notamment. Le principe consiste à comparer un prix de cession corrigé à un prix d’acquisition corrigé. Si le résultat est positif, il faut ensuite rechercher les exonérations et abattements applicables.

La résidence principale bénéficie en principe d’une exonération lorsque le logement constitue la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession. Une occupation temporaire organisée seulement pour vendre ne suffit pas. Si le vendeur a quitté le logement avant la signature, le notaire examine les faits, le délai de vente et les conditions prévues par la doctrine fiscale ; ne concluez pas vous-même à l’exonération à partir d’un simple changement d’adresse.

Cet article vise la cession immobilière d’un particulier domicilié fiscalement en France. Une activité professionnelle, une société ou certains droits immobiliers peuvent relever d’autres règles que le notaire doit confirmer.

2. La formule de calcul de la plus-value brute

La plus-value brute correspond au prix de cession corrigé diminué du prix d’acquisition corrigé. Le prix inscrit dans l’acte de vente constitue le point de départ. Certains frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession peuvent minorer ce prix lorsqu’ils sont admis et justifiés, par exemple des diagnostics obligatoires payés par le vendeur ou certains frais de mainlevée. Le notaire vérifie leur nature et les pièces.

Le prix d’acquisition est celui payé lors de l’achat. Pour un bien reçu par donation ou succession, la valeur retenue est en principe celle utilisée pour les droits de mutation, avec les ajustements admis. Les règles et justificatifs ne sont donc pas identiques à ceux d’un achat classique.

Le prix d’acquisition peut être majoré de certains frais et travaux, uniquement dans les conditions fiscales prévues.

3. Frais d’acquisition : montant réel ou forfait de 7,5 %

Pour un bien acheté à titre onéreux, les droits d’enregistrement et frais d’acquisition peuvent majorer le prix d’achat pour leur montant réel justifié. Le régime permet aussi de retenir forfaitairement 7,5 % du prix d’acquisition. Il ne s’agit pas d’ajouter les deux solutions : le calcul compare le réel justifié au forfait applicable et retient l’option pertinente.

Le forfait n’est pas une estimation des frais payés aujourd’hui et ne dépend pas du prix de revente. Il se calcule sur le prix d’acquisition retenu fiscalement. Pour une succession ou une donation, d’autres règles encadrent les frais admis ; transmettez au notaire la déclaration, l’attestation immobilière et les justificatifs correspondants.

Demandez une simulation avant la mise en vente si la fiscalité influence votre prix plancher.

4. Travaux : dépenses réelles ou forfait de 15 %

Certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent majorer le prix d’acquisition lorsqu’elles ont été supportées par le vendeur, réalisées par une entreprise et non déjà prises en compte pour l’impôt sur le revenu. Les simples dépenses d’entretien ou de réparation ne sont pas toutes assimilées à des travaux éligibles. Le libellé de la facture et la réalité de l’intervention comptent.

Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être utilisé dans les conditions prévues, sans avoir à établir le montant réel des travaux. Là encore, on ne cumule pas le forfait avec les mêmes dépenses réelles. Un logement rénové à un coût élevé n’autorise pas automatiquement à intégrer chaque facture.

Signalez les travaux déjà déduits des revenus fonciers ou ayant donné droit à un avantage fiscal afin d’éviter un doublon.

5. Quel taux d’imposition en 2026 ?

Après les abattements éventuels, la plus-value immobilière imposable est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Les deux assiettes peuvent devenir différentes parce que leurs calendriers d’abattement ne sont pas identiques.

Une taxe supplémentaire peut s’appliquer lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, selon un barème progressif. Ce seuil s’apprécie selon les règles du dispositif, notamment en présence de plusieurs vendeurs. N’appliquez pas simplement un pourcentage maximal à toute la plus-value : utilisez le calcul établi pour la cession.

Revérifiez toujours le régime applicable à la date de l’acte.

6. Abattement pour durée de détention : deux calendriers

Pour l’impôt sur le revenu, aucun abattement pour durée de détention ne s’applique pendant les cinq premières années. L’abattement est ensuite de 6 % par année de détention de la sixième à la vingt-et-unième, puis de 4 % pour la vingt-deuxième année. L’exonération liée à la durée est donc acquise après vingt-deux ans pour cette part.

Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent : 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième, puis 9 % par année au-delà. L’exonération totale liée à la durée n’est acquise qu’après trente ans.

La durée se calcule de date à date entre acquisition et cession, en tenant compte de l’origine de propriété. Une année entamée n’est pas forcément une année complète d’abattement. Retrouvez l’acte d’acquisition, et pour un bien transmis, les actes de succession ou donation afin que le notaire fixe le point de départ.

7. Les principales exonérations à vérifier

L’exonération de la résidence principale est la plus fréquente, mais elle n’est pas la seule. Le prix de cession ne dépassant pas 15 000 euros bénéficie d’une exonération selon les règles d’appréciation du seuil. Il existe également des cas concernant la première cession d’un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et réemploie le prix dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale dans le délai prévu.

Des exonérations peuvent aussi concerner certains vendeurs retraités ou titulaires d’une carte mobilité inclusion, sous conditions de revenu fiscal et de patrimoine immobilier, ainsi que certaines cessions à des organismes chargés du logement social ou dans des opérations déterminées. Chacune comporte des conditions précises et parfois une échéance.

Faites contrôler les conditions, le calendrier et les justificatifs avant l’acte. Un remploi exige notamment de tracer les sommes et de respecter l’engagement déclaré.

8. Qui calcule, déclare et paie l’impôt ?

Lors d’une vente immobilière reçue par un notaire, celui-ci établit en principe la déclaration de plus-value, calcule l’impôt, le prélève sur le prix et le reverse lors de la formalité de publicité foncière. Le vendeur reçoit donc le prix net des sommes réglées par l’étude, sous réserve du décompte de vente.

La déclaration s’appuie notamment sur le formulaire 2048-IMM pour les immeubles bâtis ou terrains relevant de ce régime. Même lorsque l’impôt est payé au moment de la vente, la plus-value nette imposable doit être reportée sur la déclaration annuelle de revenus dans les conditions indiquées par l’administration.

Demandez au notaire une simulation écrite et le décompte prévisionnel. Comparez prix de vente, remboursement du prêt, mainlevée éventuelle, diagnostics, frais divers et fiscalité. La plus-value fiscale n’est ni la trésorerie encaissée ni le gain économique réel après intérêts, entretien et inflation.

9. Les documents à réunir avant de vendre

Préparez l’acte d’acquisition, le décompte des frais, les actes de succession ou donation, les factures de travaux et leurs preuves de paiement. Ajoutez les justificatifs des frais de cession, les déclarations fiscales utiles, les preuves d’occupation si vous invoquez la résidence principale et les documents relatifs à un éventuel remploi.

Pour les travaux, évitez un tableau sans pièces. Pour l’occupation, des factures isolées ne suffisent pas toujours à établir une résidence habituelle et effective. Transmettez les éléments tôt : le notaire pourra demander un complément ou interroger le service fiscal avant la signature.

Conservez la déclaration de plus-value, l’attestation du notaire et le décompte définitif.

• Acte et décompte d’acquisition
• Actes de succession ou donation le cas échéant
• Factures d’entreprise et preuves de paiement
• Justificatifs des frais de cession
• Éléments prouvant l’occupation invoquée
• Simulation et décompte du notaire
• Déclaration 2048-IMM et attestation après la vente

10. Utiliser un simulateur sans confondre estimation et calcul définitif

Le simulateur référencé par Service-Public, proposé par les Notaires de France, aide à tester un prix, une date d’acquisition, des frais et des travaux. Utilisez-le pour comparer des scénarios et préparer vos questions, mais recopiez exactement les données des actes et justificatifs.

Une simulation n’arbitre pas la qualification d’une dépense, la réalité d’une résidence principale ou l’éligibilité à une exonération. Avant de signer une offre, faites valider le résultat par l’étude notariale et gardez une marge dans votre prix net vendeur. C’est le meilleur moyen d’éviter qu’une fiscalité découverte trop tard ne déséquilibre le projet suivant.