Travaux de copropriété lors d’une vente : qui paie ?

1. Vote des travaux et appel de fonds : deux dates à distinguer

Le vote de l’assemblée générale autorise les travaux, fixe leur budget et peut déterminer un échéancier. L’appel de fonds est la demande de paiement adressée par le syndic à la date prévue. Ces deux dates peuvent être éloignées : un ravalement voté en mars peut donner lieu à plusieurs appels répartis jusqu’à l’année suivante.

Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 fait supporter la provision à la personne qui est copropriétaire au moment où elle devient exigible. Ce n’est donc pas nécessairement celui qui a participé au vote, ni celui qui profitera des travaux terminés.

Avant de négocier, demandez au syndic le procès-verbal complet et le calendrier exact des appels. Une résolution qui indique seulement un montant global ne suffit pas pour calculer ce que chaque partie devra réellement verser.

2. Travaux votés avant la vente : qui règle les échéances ?

Lorsque les travaux ont été votés avant la vente, le vendeur règle les appels devenus exigibles tant qu’il reste propriétaire. L’acquéreur règle ceux dont la date d’exigibilité intervient après le transfert de propriété, même si la décision a été prise avant son arrivée dans la copropriété et même si le chantier n’a pas encore commencé.

La date déterminante est normalement celle de l’acte authentique, qui transfère la propriété. Un compromis signé ne transforme pas encore l’acheteur en copropriétaire. Si un appel est exigible entre le compromis et l’acte définitif, le syndic le réclame donc au vendeur.

Exemple sans montant inventé : une assemblée vote trois échéances. Les deux premières deviennent exigibles avant l’acte et la dernière après. Selon la règle opposable au syndic, le vendeur paie les deux premières et l’acquéreur la dernière. Le notaire peut ensuite appliquer entre eux la répartition différente qu’ils ont expressément convenue.

3. Peut-on prévoir une autre répartition dans le compromis ?

Oui. Le vendeur et l’acheteur peuvent décider que le vendeur conservera tout ou partie du coût des travaux déjà votés, y compris des appels exigibles après la vente. Ils peuvent aussi négocier un prix tenant compte des dépenses futures. L’accord doit être précis : travaux concernés, résolution, somme ou méthode de calcul, échéances et modalités de remboursement.

L’article 6-3 du décret précise toutefois qu’une convention contraire à la règle légale n’a d’effet qu’entre les parties. Le syndic continue d’appeler la personne qui est propriétaire à la date d’exigibilité. Si l’acte prévoit que le vendeur supporte finalement cette dépense, l’acquéreur peut devoir payer le syndic puis obtenir le remboursement prévu auprès du vendeur.

Évitez les formulations vagues telles que « les travaux votés restent à la charge du vendeur ». Elles ne disent rien des études, honoraires, dépassements, aides, intérêts d’emprunt ou nouveaux votes. Faites rédiger la clause par le notaire à partir des documents du syndic.

4. Charges courantes et régularisation des comptes

Les provisions du budget prévisionnel suivent une règle voisine mais distincte : la provision exigible est payée par le vendeur lorsqu’elle arrive à échéance avant la vente. Les parties peuvent prévoir un calcul au prorata temporis dans l’acte, mais ce partage contractuel ne modifie pas l’interlocuteur du syndic.

La régularisation annuelle intervient lors de l’approbation des comptes. Le trop-perçu ou le complément est porté au compte de celui qui est copropriétaire à cette date. Un exercice peut donc concerner en partie la période d’occupation du vendeur alors que la régularisation comptable touche l’acquéreur.

Le notaire doit connaître les accords souhaités avant de finaliser l’acte. Conservez les derniers relevés de charges et ne promettez pas un remboursement futur sans définir le document de référence, la date de calcul et la façon dont la somme sera réglée.

5. Fonds travaux : les sommes restent attachées au lot

Le fonds travaux est alimenté par les cotisations des copropriétaires afin d’anticiper certaines dépenses de l’immeuble. Les sommes versées entrent dans le patrimoine du syndicat et restent attachées aux lots : le vendeur ne peut pas en demander la restitution au syndic lorsqu’il cède son appartement.

Service-Public indique néanmoins que vendeur et acquéreur peuvent prévoir dans l’acte le remboursement entre eux de sommes non encore affectées à des travaux. Il ne s’agit pas d’un remboursement effectué par la copropriété, mais d’un élément de leur accord qui vient s’ajouter au prix de vente.

La documentation remise à l’acquéreur doit mentionner, lorsqu’il existe, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot ainsi que la dernière cotisation versée. Cela permet d’expliquer la situation sans présenter cette réserve comme une somme disponible sur un compte personnel.

6. Lire les procès-verbaux et le plan pluriannuel de travaux

Ne vous limitez pas à la dernière assemblée générale. Les procès-verbaux des trois dernières années peuvent révéler des travaux refusés, reportés, étudiés ou déjà votés. Recherchez les devis, diagnostics, consultations de maîtrise d’œuvre, sinistres, procédures et décisions relatives à la toiture, aux façades, au chauffage, aux ascenseurs ou à l’étanchéité.

Le projet de plan pluriannuel de travaux propose une trajectoire ; le plan adopté organise sur dix ans les travaux nécessaires ou utiles aux parties communes. Service-Public rappelle toutefois que les travaux prévus doivent être soumis au vote au fur et à mesure de l’échéancier. Un poste inscrit au plan n’équivaut donc pas toujours à des travaux déjà votés et immédiatement dus.

Dans l’annonce et pendant les visites, distinguez clairement quatre niveaux : simple discussion, étude votée, travaux inscrits au plan, travaux définitivement votés avec appels programmés. Cette précision aide l’acheteur à budgéter sans dramatiser ni minimiser la situation.

7. L’état daté sécurise la situation financière du lot

Avant l’acte, seul le syndic établit l’état daté et le transmet au notaire. Le document recense notamment les provisions et charges dues par le vendeur, les éventuelles sommes dues par le syndicat, ainsi que les provisions non encore exigibles susceptibles d’incomber à l’acquéreur.

L’état daté n’est pas un substitut aux procès-verbaux. Il photographie la situation comptable du lot, tandis que les résolutions expliquent la nature des travaux et leur calendrier. Les deux doivent être lus ensemble pour repérer une échéance proche, un impayé, un emprunt collectif ou une dépense dont le montant n’est pas encore arrêté.

Le certificat transmis au notaire doit aussi attester que le vendeur n’a pas de dette envers la copropriété. En cas d’impayé, le syndic peut faire opposition au versement du prix pour obtenir le règlement. Anticiper les comptes évite donc de découvrir une retenue le jour de la vente.

8. Attention aux emprunts collectifs et aux travaux non encore votés

Un emprunt collectif souscrit par le syndicat pour financer des travaux demande une vérification spécifique. Service-Public précise qu’au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent en principe immédiatement exigibles, mais que l’obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire si vendeur et acquéreur concluent un accord.

Les travaux simplement envisagés créent un autre risque de négociation. L’acheteur peut devenir copropriétaire avant l’assemblée qui les votera et devoir supporter les futurs appels. Transmettez les convocations reçues et organisez avec le notaire les pouvoirs de vote lorsque l’assemblée intervient entre le compromis et l’acte.

Ne chiffrez pas vous-même une dépense à partir d’un devis ancien ou d’une quote-part approximative. Demandez au syndic les tantièmes applicables, les décisions prises, le financement retenu et les aides collectives déjà validées.

9. Checklist du vendeur avant d’accepter une offre

Réunissez le règlement de copropriété, la fiche synthétique, les procès-verbaux des trois dernières années, les relevés de charges, le carnet d’entretien, le diagnostic technique global s’il existe et le plan pluriannuel ou son projet. Demandez au syndic quels appels sont déjà exigibles et lesquels le deviendront avant la date probable de l’acte.

Présentez à l’acheteur les travaux avec leurs documents, sans affirmer qu’ils seront « entièrement payés » tant que le calendrier et la clause de répartition n’ont pas été vérifiés. Comparez les offres en tenant compte du coût réellement conservé par chaque partie, pas seulement du prix affiché.

Enfin, transmettez l’offre et les résolutions au notaire avant toute acceptation inhabituelle. My Free Agency peut centraliser les pièces, les visites et les offres ; le syndic fournit les données comptables et le notaire formalise la répartition opposable entre vendeur et acquéreur.

• Dates de vote et d’exigibilité identifiées
• Procès-verbaux et échéancier transmis
• Fonds travaux expliqué
• Emprunt collectif vérifié
• Répartition rédigée par le notaire